Les SCPI, équilibre entre financier et immobilier
Le fonctionnement
Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier sont une solution de placement alliant produit financier et marché immobilier.
Au lieu d'avoir un bien locatif et direct, vous possédez des parts d'une société possédant un patrimoine immobilier conséquent et pouvant se diversifier par des centres commerciaux, des bureaux, des centres logistiques, ...
Ainsi, la société de gestion loue son patrimoine et distribue au client investisseur une partie de ses loyers sous forme de revenus mensuels ou trimestriels.
Diversification et accessibilité
Comme dans tout investissement, la diversité reste la clef.
Les SCPI représentent particulièrement bien cet adage par leur construction. En effet, lorsque vous investissez dans cette solution, vous bénéficiez de plusieurs leviers de diversification :
Zone géographique : Le patrimoine d'une SCPI peut se construire au travers de différentes régions voir même de différents pays
Patrimoine : Il peut se construire selon une gestion thématique (santé, éducation, ...) mais la plupart s'orientent désormais vers une gestion opportuniste sans forcément de secteurs privilégiés (bureaux, centres commerciaux, data center, logistique, ...).
Société de gestion et compagnie : L'accès au SCPI peut se faire en cash ou à crédit par de petites enveloppes. Ainsi, vous pouvez diversifier votre investissement dans des sociétés différentes avec un même capital. Ce fonctionnement évite d'être lié à un seul mode de gestion et est même recommandé.
C'est de cette façon que les sociétés civiles de placement immobilier séduisent le grand public depuis plus de 50 ans.
Cet investissement prend tout son sens dans différentes situations. Une personne n'ayant pas assez d'endettement disponible pour investir dans la pierre pourrait se voir accorder une enveloppe plus petite pour investir en SCPI à crédit.
De plus, un investisseur excédé par la gestion de son bien (locataires, entretien, gestion, ...) peut profiter de ce système car c'est la société qui gère en interne toutes ces tâches de l'achat à la revente du bien en passant par la gestion et la rénovation de ceux-ci.
En tant que client investisseur possédant des parts de la société, vous êtes également convié aux assemblées générales et un reporting régulier peut vous être transmis si vous souhaitez vous informer sur la gestion et les nouvelles acquisitions.
La fiscalité
La fiscalité sur les revenus tirés de parts de SCPI est équivalente à l'imposition sur les revenus fonciers (TMI + Prélèvements sociaux).
Il en va de même en cas de plus value au moment de la revente, celle-ci sera imposée au régime classique de la plus value immobilière.
Il n'est pas possible d'opter pour le régime micro foncier (abattement de 30%) si les seuls revenus fonciers sont issus de parts de SCPI.
Les SCPI Européennes peuvent bénéficier de conditions fiscales plus avantageuses (absence de prélèvements sociaux, taux d'imposition allégé selon les règlementations en vigueur).
Quelques éléments à connaitre
Pour apprécier la qualité d'une SCPI, plusieurs éléments sont importants à connaitre car la rentabilité d'un investissement n'est pas forcément un gage de sa qualité.
L'ancienneté : Si la SCPI peut être récente, alors la compagnie la gérant doit être solide et posséder les qualifications requises pour la gestion d'un tel patrimoine (expérience, liquidités, endettement, vision à long terme, ...)
Le report à nouveau (RAN) : Cet indicateur souvent méconnu constitue la réserve de loyers de la SCPI. Il représente le nombre de mois pendant lesquels la société peut continuer de distribuer le rendement actuel SANS percevoir de loyers.
La valeur de reconstitution : Elle prends en compte la valeur réelle du patrimoine de la société découpé par le nombre de part existant. L'indicateur est positif lorsque la valeur de reconstitution est supérieure au prix d'achat d'une part.
Le taux d'occupation financier (TOF) : Il s'agit du pourcentage d'occupation du patrimoine de la SCPI.
La performance : Il constitue surement le critère le plus regardé. Toutefois, un bon rendement n'est pas synonyme d'un bon investissement. Une SCPI récente aura tendance à distribuer plus de rentabilité qu'une SCPI plus ancienne, il faut donc regarder avant tout l'objectif de distribution à long terme de la société.
Ces nombreux indicateurs permettent de se rendre compte une fois de plus que chaque SCPI est unique et que la diversification de son investissement dilue une fois de plus le risque associé à ces valeurs.
Pour finir, les rendements affichés sont souvent calculés par la somme de la distribution de la SCPI + la revalorisation potentielle du prix de la part au cours de l'année écoulée. PGA = Performance Globale Annuelle.
Les risques
Les SCPI sont généralement situées sur un profil de risque de 3 à 4/7 selon le SRI définis par l'AMF.
En effet, étant corrélée au marché de l'immobilier, la durée recommandée pour ce type d'investissement est d'au moins 10 ans.
Les risques à prendre en compte sont donc similaires :
Aléas du marché : Les revenus fonciers de la SCPI sont soumis aux aléas du marché immobilier. Revalorisation du prix de la part possible à la hausse comme à la baisse.
Absence de garantie : Ni le capital, ni le revenu, ni la liquidité des parts ne sont garantis.
En cas de retrait : La liquidité des parts est assurée par les souscriptions entrantes.
Passez le cap
Le bilan patrimonial constitue la première étape vers la construction d'une stratégie durable.
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