Le Denormandie, plus avantageux que le Pinel ?
Mise en place
Le dispositif Denormandie a été voté en 2019. Il s'inscrit dans la continuité des communes labellisées Action Coeur de Ville ou celles ayants signé une Opération de Revitalisation de Territoire.
Comme ces informations l'indique, ce dispositif s'oriente principalement dans la rénovation d'un patrimoine vieillissant, en coeur de ville, en s'axant également sur la loi de rénovation énergétique visant à interdire progressivement la location des biens ayants un DPE E, F ou G.
Souvent dans l'ombre du Pinel, le nombre de programmes a augmenté à partir de 2024 avec l'arrêt de celui-ci.
Le contribuable se portant acquéreur d'une opération en denormandie bénéficie alors d'un avantage fiscal allant jusqu'à 21% du montant de l'opération.
Le fonctionnement
L'objectif étant de rénover un parc immobilier ancien, toutes les communes ne sont pas éligibles au dispositif.
La réduction d’impôt concerne les logements suivants :
Logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration (y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover VIR)
Local transformé en usage d’habitation (y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de VIR)
La réduction d’impôt « Denormandie » s’applique aux acquisitions d’immeubles anciens assorties d’au moins 25% de travaux. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération ( foncier + travaux ).
Les travaux de rénovation éligibles à la quote-part de 25% sont ceux qui ont pour objet :
soit la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des habitations.
soit la réalisation d’économies d’énergie.
soit la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement d’annexes.
Les obligations :
La durée de location doit être de 6 ans minimum, 9 ans ou 12 ans (en fonction de l’option choisie à la réduction d’impôt)
Les travaux d’amélioration doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement destiné à être rénové.
Deux acquisitions maximum pour un montant cumulé plafonné à 300 000€ par contribuable.
Les loyers sont plafonnés suivant les zones et ne peuvent être supérieurs à un plafond fixé par décret.
Plafond de ressources des locataires est fixé par décret.
La location aux ascendants et descendants, est possible. Sans perte du bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que le locataire ne soit pas rattaché au foyer fiscal de l’investisseur.
Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.
Une analyse de la situation individuelle est nécessaire avant tout investissement.
L'avantage fiscal
La gain fiscal prends la forme d'une réduction d'impôt annuelle.
Elle est déterminée en fonction de la durée de l'engagement locatif choisit :
6 ans → 12% du montant de l'opération soit 2%/an
9 ans → 18% du montant de l'opération soit 2%/an
12 ans → 21% du montant de l'opération soit 1%/an sur les 3 dernières années
Il est tout à fait possible de définir un engagement locatif initial de 6 ans puis de proroger à 9 ans puis 12 ans au besoin.
Une fois l'engagement terminé, vous pouvez faire ce que vous voulez du bien en question, il est donc possible de :
Le transformer en location meublée
L'utiliser comme résidence secondaire
Le revendre
Passez le cap
Le bilan patrimonial constitue la première étape vers la construction d'une stratégie durable.
Adresse
16 Rue de l'Arquebuse
51 100 REIMS
Contact
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